全過程工程咨詢項目的投資管理研究

作者：陳麗

? ? ? ?摘要：結(jié)合青白江項目全過程工程咨詢項目，介紹了全過程工程咨詢的概念、內(nèi)容分析、項目投資估算包含的內(nèi)容、實施過程中的工程造價咨詢，在目前大環(huán)境不好的情況下，各個企業(yè)的目標就是如何“活下去”，本文著重闡述了項目示范區(qū)完結(jié)之后進行的限額評審、項目實施過程中的成本優(yōu)化方法與措施，供同行參考。

? ? ? ?關鍵詞：全過程工程咨詢；投資估算；限額評審；成本優(yōu)化

? ? ? ?引言：在市場經(jīng)濟體制下，投資者投資一個建筑工程，主要目的是為了追求效益最大化，也就是追求成本最優(yōu)化，市場上形形色色的設計上萬種，我們怎么才能夠選擇最適合于當前社會既能達到預期效果又能夠節(jié)約成本，就需要我們在花樣繁多的材料中耐心細致的進行選擇，如果選擇成功一個項目可以節(jié)約幾百上千萬，節(jié)約項目總成本的1%-5%，本文將著重于這方面的闡述說明，做完一個項目要及時總結(jié)分享，這樣才能在后面的項目中揚長避短，實現(xiàn)項目最初制定的目標。

? ? ? ? 一、全過程工程咨詢的概念

? ? ? ?全過程工程咨詢是涉及建設工程全生命周期內(nèi)的策劃咨詢、前期可研、工程設計、招標代理、造價咨詢、工程監(jiān)理、施工前期準備、施工過程管理、竣工驗收及運營保修等各個階段的管理服務。我國現(xiàn)階段建設工程咨詢服務的主要模式表現(xiàn)為專業(yè)咨詢服務的模式，建設工程項目業(yè)主通常按照咨詢服務的專業(yè)來委托咨詢工作任務，主要分專業(yè)咨詢工作任務包括：建設項目的項目建議書編制、(預)可行性研究、建設項目評估決策咨詢、招標代理、造價咨詢、施工監(jiān)理、設備監(jiān)造、項目管理咨詢、后評價等。全過程工程咨詢是一項運用系統(tǒng)思維與整體思維，對工程建設全過程進行的綜合管理。這種綜合管理不是有關知識、各個管理部門、各個進展階段的簡單疊加和簡單聯(lián)系，而是以系統(tǒng)論與整體論思想為基礎，實現(xiàn)知識門類的有機融合、各個管理部門的協(xié)調(diào)整合、各個進展階段的無縫銜接。

? ? ? ??二、全過程工程咨詢的內(nèi)容分析

? ? ? ?建設工程咨詢服務的主要內(nèi)容和建設工程項目的階段劃分密切相關。建設工程項目的階段一般可劃分為:工程項目前期階段(工程項目策劃和決策階段)、工程項目準備階段、工程項目實施階段、工程項目投產(chǎn)運營階段。工程項目前期階段的咨詢服務內(nèi)容包括:投資機會研究、初步可行性研究、可行性研究、項目評估及決策咨詢。工程項目準備階段的咨詢服務內(nèi)容主要包括:建設工程項目融資咨詢、相關建設許可申辦咨詢、有關施工條件準備咨詢、工程招標采購咨詢(或部分)等。工程項目實施階段的咨詢服務內(nèi)容主要包括:工程招標采購咨詢(部分)、工程項目的勘測和設計管理(咨詢)、工程項目施工管理及竣工驗收管理咨詢、工程項目施工監(jiān)理、工程造價咨詢等。工程項目投產(chǎn)運營階段的咨詢服務內(nèi)容主要包括:運行管理咨詢、維護管理咨詢、工程項目后評價等。

? ? ? ??三、項目決策階段的投資估算

? ? ? ?每個項目在拿地后都會進行投資估算，這個關系項目盈虧的關鍵，所以投資估算的準確性尤為重要。

? ? ? ?投資估算書應包括如下內(nèi)容： 1、工程概況。包括擬建地點現(xiàn)狀、擬建地址的建設條件（地質(zhì)、交通、公用設施、征地拆遷工作等）、建設內(nèi)容、建設規(guī)模、工程方案比選及推薦的工程方案（附規(guī)劃圖、總平面圖、建筑平立剖圖、工藝方案流程圖等）、主要工程技術指標。 2 編制依據(jù)。包括： 1）項目建議書或可行性研究報告；投資估算指標，概算指標，技術經(jīng)濟指標； 2）造價指標（包括單項工程和單位工程造價指標）和類似工程造價； 3）設計參數(shù)，包括各種建筑面積指標，能源消耗指標等； 4）相關定額及其定額單價和當?shù)夭牧?，設備預算價格及市場價格（包括設備，材料價格，專業(yè)分包報價等）； 5）當?shù)亟ㄖこ倘≠M標準，如措施費、企業(yè)管理費、規(guī)費、利潤、稅金以及與建設有關的其他費用標準等。 3 編制方法。對編制方法選擇進行說明。 4 投資分析。應列出按投資構成劃分、按設計專業(yè)劃分或按生產(chǎn)用途劃分 的三相投資百分比分析表。 5 主要技術經(jīng)濟指標。如單位產(chǎn)品投資指標等，與已建成或正在建設的類似項目投資做比較分析，并論述其產(chǎn)生差異的原因。 6 投資估算總表。投資估算總表是投資估算的核心內(nèi)容，主要包括建設項目總投資構成，即從籌建到竣工驗收交付使用的全部費用。包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分。固定資產(chǎn)投資的內(nèi)容按照費用的性質(zhì)劃分包括建筑安裝工程費、設備及工器具購置費、工程建設其他費用、基本預備費、漲價預備費、建設期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等。固定資產(chǎn)投資可分為靜態(tài)部分和動態(tài)部分。漲價預備費、建設期貸款利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅構成動態(tài)投資部分，其余部分為靜態(tài)投資部分。流動資金是指生產(chǎn)經(jīng)營性項目投產(chǎn)后，用于購買原材料、燃料、支付工資及其他經(jīng)營費用等所需的周轉(zhuǎn)資金。7、本條規(guī)定了項目決策階段的投資估算應注意的事項。其中：1 與項目建議書和可行性研究報告的編寫深度相適應。項目建議書階段，應編制建設項目總估算書，包括建安工程費的單項工程投資估算、工程建設其他費用估算、預備費的基本預備費和漲價預備費估算、投資方向調(diào)節(jié)稅及建設期貸款利息的估算。可行性研究報告階段，應編制出建設項目總估算書、單項工程投資估算。主要項目應分別編制每個單項工程的投資估算；對于附屬項目和次要項目可簡化編制一個單項工程的投資估算（其中包括土建、水、暖、通、電等）；對于其他費用也應按單項費用編制；預備費應分別列出基本預備費和漲價預備費； 對于應繳投資方向調(diào)節(jié)稅的建設項目，還應計算投資方向調(diào)節(jié)稅及建設期貸款利息。

? ? ? ??四、 項目實施過程中的工程造價咨詢

? ? ? ?1、全過程工程咨詢服務單位應依據(jù)項目施工合同及其他相關文件，在滿足工程質(zhì)量和進度要求的前提下，保障工程實際造價不超過預定造價目標。

? ? ? ?2、工程施工階段的造價控制應包括如下內(nèi)容：

? ? ? ?2.1 根據(jù)施工合同約定及項目實施計劃編制項目資金使用計劃，并根據(jù)項目實施情況適時進行調(diào)整；

? ? ? ?2.2 根據(jù)投資人的委托，進行工程造價的動態(tài)管理，編制工程造價動態(tài)管理報告，具體包含以下幾方面：資金支付計劃表、變更臺賬表、收方臺賬表、甲供材臺賬表、典型樓棟指標評審報告、開放前限額評審報告、成本優(yōu)化評審報告；

? ? ? ?2.3 以項目體驗區(qū)開放前的限額評審為例，說明全過程中的各階段進行及時總結(jié)，動態(tài)成本與目標成本相結(jié)合，及時反應項目各階段的成本情況；

? ? ? ?2.3.1項目介紹（圖1）

? ? ? ?2.3.2 過程指標對比分析（圖2）

2.3.3 體驗區(qū)精裝回顧（圖3）

2.3.4體驗區(qū)景觀回顧（圖4、圖5）

? ? ? ?2.3.5限額評審總結(jié)

? ? ? (1) 本次售前回顧限額指標評審范圍：設計單方、景觀單方、精裝單方。

? ? ? (2) 本次評審情況如下：

? ? ? ?a?設計單方：本次回顧設計單方72.4 元/㎡，設計費目標成本可控。

? ? ? ?b 景觀單方：示范區(qū)景觀目前測算單方為926元/㎡（含5%預估變更） ，景觀單方在目標成本1000元/㎡內(nèi) ，示范區(qū)后期施工中應將預估變更控制在5%以內(nèi)。后期未實施大區(qū)景觀測算單方為414元/㎡ （含5%預估變更），整體景觀目標成本可控。

? ? ? ?C 示范區(qū)精裝單方：本項目為小高+商墅，由于項目定位由精裝調(diào)整為清水交付。B、C樣板間精裝改清水，由原來2000標準調(diào)整至3000標準，增加費用20.5萬，原2000標準的硬裝成本41萬現(xiàn)歸屬營銷設施修繕費后共計61.5萬，在軟裝目標成本中消化，示范區(qū)總成本不增加，其余示范區(qū)售樓部及商墅、設計費、硬裝、軟裝單方均在目標成本范圍內(nèi)。

? ? ? ?2.4 處理工程變更、工程索賠和工程簽證的相關事宜,形成臺賬記錄以便查閱（圖6）

? ? ? ?2.5 項目過程中的優(yōu)化也對項目的目標成本有著至關重要的作用，以項目中進行過程中的動態(tài)成本與目標成本進行的優(yōu)化為例進行說明

? ? ? ?2.5.1項目整體說明：青白江64畝業(yè)態(tài)優(yōu)化金額為1488萬元（含車庫為1561萬），折算到2022年銷售面積優(yōu)化金額為1480萬元。（圖7）

? ? ? ?2.5.2項目整體說明：集團優(yōu)化目標E-g策略優(yōu)化金額為144.20元/㎡，項目優(yōu)化單方為262.26元/㎡（圖8）

? ? ? ?2.5.3外立面優(yōu)化維度：

? ? ? ?a、小高層外立面單方由280元/m2優(yōu)化為245元/m2（不含封窗），生活陽臺墻面優(yōu)化為平涂，玻璃欄板優(yōu)化為型鋼欄桿、線條優(yōu)化等，優(yōu)化金額200萬；（圖9）

? ? ? ?b 、商墅外立面單方由1021元/m2優(yōu)化為795元/m2， 石材調(diào)整為真石漆或質(zhì)感；隱框玻璃欄板優(yōu)化為明框玻璃欄板；線條優(yōu)化等； 優(yōu)化金額208萬；（圖10）

? ? ? ?2.5.4 精裝修、景觀優(yōu)化維度：

? ? ? ?a、小高層連廊公區(qū)裝修單方有900元/m2調(diào)整為500元/m2（地面不貼磚優(yōu)化為水泥砂漿地面，天棚膩子），優(yōu)化金額76萬；

優(yōu)化維度：

? ? ? ?b、景觀單方由400元/m2調(diào)整為380元/m2 （商墅、小高景觀拉通），優(yōu)化金額101萬；

優(yōu)化維度：

? ? ? ?2.5.5變更率控制降低優(yōu)化73萬：（圖11）

? ? ? ?2.5.6建筑做法優(yōu)化維度：（圖12）

? ? ? ?2.5.7優(yōu)化維度：其他優(yōu)化項優(yōu)化金額788萬：（圖13）

? ? ? ?2.5.8 關于優(yōu)化成本的落實方法：a、測算在目標成本范圍內(nèi)方可啟動招標；b、在目標成本范圍內(nèi)定標；c、三單事前決策及測算，變更率范圍內(nèi)使用；d、其他未實施部分根據(jù)項目團隊確認成本限額設計并實施，未經(jīng)項目總及公司領導同意，不允許科目間相互平衡示范區(qū)開放后及時進行限額評審，與目標成本進行對比分析。

? ? ? ??結(jié)語

? ? ? ?綜上所述，建設工程全過程工程咨詢服務作為當前我國建設工程領域全過程控制的管理工具，并通過社會化的專業(yè)機構對建設工程項目從立項開始就進行連續(xù)、可控的精確化管理，對提高我國建設工程項目決策、設計、招投標、施工和竣工驗收各階段的管理效率具有顯著的促進作用。未來的建設工程全過程工程咨詢服務的發(fā)展應朝著連續(xù)性、整體性、精確性的方向發(fā)展，降低其服務成本也是其未來進一步改進的方向。

? ? ? ?致謝

? ? ? ?感謝在工作中給與我?guī)椭墓绢I導和同事，感謝大家在項目中相互配合及時總結(jié)積累，希望今后的工作我們繼續(xù)努力，更上一層樓。

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? ? ? ?參考文獻

? ? ? ?[1] 劉伊生，張建軍，王中和，等? 建設工程造價管理 ，中國計劃出版社，2021 ，7-13